D’après la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est obligatoire pour les copropriétés. Désigné dès la création de la copropriété, le syndic va non seulement en assurer la gestion administrative et financière, mais aussi la représenter juridiquement. Le syndic d’une copropriété doit-il être professionnel ou bénévole ? Quels sont les avantages de l’un ou de l’autre ?
Quelles différences entre le syndic professionnel et le syndic bénévole ?
Le syndic professionnel est extérieur à la copropriété : il s’agit d’un professionnel de la gestion immobilière, qui met ses compétences au service de la copropriété. En revanche, le syndic bénévole ou non professionnel est l’un des copropriétaires, qui accepte de s’investir dans la gestion de la copropriété de manière bénévole.
La principale différence entre les deux types de syndic est donc la rémunération. Le syndic bénévole, contrairement au syndic professionnel, n’est pas obligatoirement rémunéré. Cela est possible, mais si c’est le cas, son revenu sera toujours moins important que celui du syndic professionnel.
De plus, le syndic professionnel et le syndic bénévole ne dépendent pas de la même législation. Le premier est soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, tandis que le second relève de la loi du 10 juillet 1965.
Mis à part ces deux différences, le syndic professionnel et le syndic bénévole fonctionnent de la même manière, et leurs missions sont similaires. Les deux syndics doivent également être nommés par le syndicat des copropriétaires, pour un mandat de 3 ans.
Syndic professionnel : les obligations
Le syndic professionnel a l’obligation de détenir la carte professionnelle « gestion », qui est délivrée par la Préfecture, sans quoi sa désignation peut être annulée. Il doit également justifier de fonds suffisants pour exercer sa fonction, afin de pouvoir rembourser aux copropriétaires les fonds éventuellement avancés pour des travaux en cas de faillite. Enfin, selon la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, il doit également souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle afin d’être en mesure de dédommager les copropriétaires en cas de faute de gestion.
Le syndic professionnel doit en outre posséder des connaissances variées : gestion, comptabilité, technique du bâtiment, gestion de personnel, connaissances juridiques… Un avantage par rapport au syndic bénévole, qui ne possédera pas forcément toutes ces compétences ! De plus, le syndic professionnel est assuré, cela fait même partie de ses obligations.
Syndic bénévole : les obligations
Le syndic bénévole doit impérativement être propriétaire d’au minimum un lot ou une fraction de lot dans la copropriété (loi du 10 juillet 1965, art. 17-2). Pour le reste, il ne doit répondre à aucune des obligations citées ci-dessus pour le syndic professionnel, bien qu’il soit conseillé de souscrire une assurance de responsabilité civile (alors aux frais du syndicat des copropriétaires). Il est conseillé également qu’il possède des connaissances juridiques et techniques ainsi qu’en gestion et en comptabilité, afin de mener à bien ses missions, et qu’il dispose d’un temps libre suffisant pour en consacrer une partie à ses missions de syndic.
Le syndic bénévole est le mode de gestion recommandé pour une petite copropriété, car les frais seront moindres et le système de mise en place plus simple.
Quel syndic pour une copropriété : professionnel ou bénévole ?
Si la loi impose la nomination d’un syndic aux copropriétés, celles-ci peuvent choisir d’opter pour un syndic professionnel ou pour un syndic bénévole. La désignation du syndic se fait en Assemblée Général (AG) par l’assemblée des copropriétaires. Pour trouver un bon gestionnaire de copropriété, plusieurs solutions se présentent. Il est possible par exemple de se fier à des sites spécialisés comme https://easysyndic.be/ ou encore de faire appel à des agences immobilières.
En général, les petites copropriétés optent pour un syndic bénévole, soit parce qu’elles n’ont pas le budget pour payer les services d’un syndic professionnel, soit parce qu’elles craignent d’essuyer des refus de la part des professionnels. Mais ce n’est pas une obligation : tout dépend de la volonté des copropriétaires.